איך מתכוננים בחולון לתוספת של 40 אלף תושבים בתוך עשר שנים?

כל מי שיש בבעלותו נכס ותיק בחולון, או לחלופין מתעניין ברכישת דירה בעיר, נתקל בשלב כזה או אחר במושג "ח-2030". מדובר בתכנית מתאר חדשה שהופקדה לאחרונה ואשר, בהתאם לשמה, מעלה את הסוגיה התכנונית לעתיד חולון עד לשנת 2030, שמה דגש על התחדשות עירונית ותמ"א 38 בחולון ומטרתה היא להחליף את התכנית הקיימת על העיר, שהתקבלה לפני כמעט 60 שנה.

כ-200,000 תושבי העיר מתגוררים כיום על גבי שטח של כ-19,200 דונמים ואוכלוסיית חולון עד לשנת 2030 אמורה לגדול בכ-20%. כאשר ההערכות הדמוגרפיות מדברות על כ-40,000 תושבים חדשים בתוך פחות מעשור וחצי, אין ספק שהעיר חייבת להיכנס לתנופת בנייה, בוודאי כאשר באזורים רבים בעיר לא נותרו כלל עתודות קרקע לבנייה. לדוגמה, שכונות ג'סי כהן ותל גיבורים.

עו"ד שטיינהרץ. "זה הזמן להתקדם"

מהן השלכותיה הצפויות של תכנית ח-2030, מהן הבשורות המרכזיות שהתכנית מקפלת בחובה וכיצד הן עומדות להשפיע על בעלי הנכסים שמעוניינים להתקדם לכדי התחדשות עירונית?

עיקרי התכנית

תכנית ח/2030 קובעת מספר עקרונות חשובים בנושא התחדשות עירונית בחולון. הראשון הוא התאמת ההוראות הכלליות של התחדשות עירונית בישראל לצורכי העיר.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את האפליקציה לאנדרוייד

הורידו את האפליקציה לאייפון

הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של השקמה חולון

עקבו אחרי דף הפייסבוק של השקמה חולון

התכנית מגדירה מתחמים בעלי "אופי מיוחד" ומחילה עליהם בהתאמה הוראות למימוש תמ"א. לדוגמה, רחובות שלד (ההסתדרות, סוקולוב, שנקר, יהושוע חנקין ועוד), רחובות ראשיים (כמו ויצמן ואהרונוביץ'), מתחמים להתחדשות עירונית מועדפת (כמו שכונות ג'סי כהן ותל גיבורים), מתחמים לשמירה על תבנית הבנייה, מתחמים לפינוי בינוי, מתחמי רחובות צרים ואזורים לשימור מרקמי.

הגדרת זכויות הבנייה תהיה על בסיס הצלבה של שלושה פרמטרים. בשלב ראשון מיקומו של המגרש במתחמים שנקבעו, בשלב שני תכנית המתאר המאושרת ובשלב שלישי, המסלול הצפוי של תמ"א 38. זאת, כאשר יש הבדלים מהותיים וחשובים בין תמ"א 38/1 (שיפוץ והרחבה בלבד) לבין תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה, או בשפת העם – תמ"א 38 פינוי-בינוי).

סל זכויות מורחב והתייחסות לתכנית מאושרת

לתכנית במסלול של בנייה והריסה מחדש (תמ"א 38/2) יש הרבה יתרונות, ועל אף שמדובר בפרויקט מורכב, התוצאה הסופית בהחלט שווה את ההשקעה.

בין היתרונות החשובים ניתן למשל לציין את האפשרות ליהנות מבניין חדש לחלוטין שנבנה בסטנדרט בנייה גבוה (על כל המשתמע מכך מבחינת איכות חיים, ערך הנכס וכו'), לוחות זמנים יעילים (שאינם תלויים במגורי הדיירים בבניין במהלך הפרויקט), תוספת חניות, העדר מצב של מגורים ב"אתר בנייה" (במקום זה, מקבלים שכר דירה חלופי לכל משך הפרויקט), ערבות על שווי הבנייה לפי חוק המכר (ולא רק על התוספת) ועוד.

לא בכדי, גם תכנית ח-2030 מתייחסת לכך, והדברים באים לידי ביטוי בשורה ארוכה של הטבות המבחינות בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2. למשל, התכנית בחולון מדברת על כך שבפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), ההתייחסות הינה לתכנית המאושרת ולא לבנייה הקיימת. מה המשמעות? ובכן, אם בבניין קיימות בפועל פחות קומות מהתכנית המאושרת, ובעלי הדירות מעוניינים בתמ"א 38/2, הזכויות יהיו בנוסף לתכנית המאושרת. זאת בניגוד למצב בעבר, כאשר הזכויות היו נקבעות לפי הבנייה בפועל.

לגבי הרחבות, תכנית ח-2030 קובעת כי ניתן יהיה לבנות הרחבה של עד 25 מ"ר לדירה, כולל ממ"ד, וזאת הן לקומות הקיימות והמאושרות והן לקומות הנוספות. על מנת לעודד בינוי טוב, התכנית מתמרצת במפורש בנייה משותפת במגרשים צמודים, ובכדי לשמור על המרחב הציבורי נקבעו בה עקרונות של שמירה ויצירת זיקות הנאה ברחובות שהוגדרו כ"רחובות שלד".

יותר קומות בבניינים בתמ"א 38

כשאנחנו עוסקים בתמ"א 38/2 בחולון, ברוח תכנית ח-2030, יש לשים לב לניואנסים רלבנטיים בהשוואה לתיקון 3א' – תיקון ברמה הלאומית שאושר בנובמבר 2016 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. תיקון 3א' היווה צעד חשוב לקידום התחדשות עירונית בישראל בשל העובדה שהוא קבע מחדש שיטת מדרג לחישוב זכויות בנייה בתמ"א 38/2.

על פי שיטת החישוב של תיקון 3א', בניינים בני קומה אחת יוכלו ליהנות מתוספת של 1.5 קומות, בניינים בני 2 קומות ומעלה יוכלו ליהנות מתוספת של 2.5 קומות, בניינים בני 3 קומות ומעלה יוכלו ליהנות מתוספת של 3.5 קומות, ובניינים בני 4 קומות ומעלה יוכלו ליהנות מתוספת של 4.5 קומות.

התיקון גם חיזק את שיקול דעתה של הרשות המקומית לגבי היתרי תמ"א 38 בבניינים על עמודים שכ-50% משטח קומת העמודים בהם הוא שטח בנוי. במקרים אלה נקבע כי ניתן אף להוסיף קומה נוספת.

בחזרה לח-2030, גם התכנית החדשה בחולון מבוססת על עקרונות התוספת והדירוג היחסיים שהותוו בתיקון 3א'. יתרה מכך, נקבע כי היא תאפשר אישור זכויות מורחבות ביחס לתיקון 3א'.

מה זה אומר בפועל? ובכן, שלא כמו בתיקון 3א', בתכנית חולון זכויות הבנייה בתמ"א 38/2 תינתנה על פי קומה מאושרת ולא בנייה קיימת. בנוסף, בבניינים בני 1-2 קומות בחולון, האישור הצפוי הוא של 2.5 קומות (שלא כמו בתיקון 3א' ששם נקבע כי בניינים בני קומה אחת יהיו זכאים רק ל-1.5 קומות נוספות). אם מדובר על בניין עם קומת עמודים מאושרת (אך לא קיימת), האישור בחולון יהיה לפי התכנית המאושרת.

השורה התחתונה, אם כן, היא ברורה. במידה שיש לכם נכס בעיר חולון ואתם שוקלים לפעול לטובת התחדשות עירונית, זה הזמן להתקדם. לאור התמורות הצפויות מתוך התכנית, ובכדי שתשכילו למצות את זכויותיכם עד תום, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי. הדברים נכונים (אף ביתר שאת) גם אם אתם נמצאים כבר במו"מ מול יזם. כללי המשחק משתנים ועליכם להיות ערים לכך.