נדל"ן בחולון

שכונת ח-300. צפיפות דומה בכל העיר?

חוץ ממעלית וחניה, מה מבקשים לעצמם דיירי התמ"א בחולון?

מה הן דרישות הדיירים בפרויקטי תמ"א בחולון, כיצד מתמודדים עם דייר סרבן, אילו תוכניות יש לעתיד וממה צריך להיזהר
מאת: יואב ויכסלפיש

עו"ד אמיר שטיינהרץ, יליד חולון, הוא מומחה במקרקעין ומעורב בתוכניות התחדשות עירונית. בעבר הוא היה מוזיקאי וממקימי מועדון "השברולט" המפורסם באזור התעשיה בעיר, ובעשר השנים האחרונות הוא מעורב, להערכתו, בכ-40 פרויקטים של תמ"א 38 בחולון. "תמ"א 38 כוללת למעשה זכויות שהמדינה העניקה לאזרחים, לא העירייה, כדי לשדרג את הקניין שלהם. לא כולם מעוניינים בכך", הוא אומר, "אבל אין סיבה שסרבנים מתוך עיקרון יפריעו למי שמעוניין לממש את הזכויות".

עו"ד שטיינהרץ. "ליווי בנקאי סגור"

האם חולון נמצאת בסכנה של הצפה בדירות ומחסור בתשתיות, כמו לדוגמה ברמת גן?
"אין ספק שיש בעיר בעיה של מגדלים ליד כבישים צרים כמו בח'-300, אבל יזמים חייבים לחזק את התשתיות. באופן כללי, חולון אינה עיר פקוקה במיוחד, לעמת תל אביב וגבעתיים, ובהריסה-בנייה, המגדלים מוגבלים ל-9.5 קומות. הרכבת הקלה אמורה להפחית באופן משמעותי את העומסים".

אבל ככל הנראה זה לא יקרה עד תום העשור ב-2020.
"אכן כך, אבל בינתיים, איכשהו, המצב עוד מסתדר. תמ"א 38 משדרגת את בטיחות הבניין ולכן חשובה כל כך. אנחנו חיים באזור של מלחמות וסכנה לרעידת אדמה".

מהם האזורים הבולטים בעיר שמיועדים לתוכניות תמ"א?
"אני מעריך שקריית שרת וכן צירים ראשיים כמו אהרונוביץ', שדרות ירושלים וחנקין. בנוסף, נכון להיום גם בחולון מצפים לתוכנית מתאר חדשה 2030 שאמורה לשפוך אור על אזורים מסוימים בעיר ולהגדיל את הזכויות בהם ולהפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר".

איך מתחילה להתגלגל תוכנית תמ"א ומתי אתה נכנס לתמונה?
"בדרך כלל מדובר ביוזמה של אחד מדיירי הבניין, אבל היום יותר מדי גורמים מנסים למשוך לכל מיני כיוונים ולהחתים על טפסים. לכן, אנחנו מכנסים במהירות האפשר פגישת דיירים ומעריכים אם יש היתכנות כלכלית או שבגלל אילוצים טכניים של גודל מגרש והתנגדויות,  אין על מה לדבר. צריך עבודת נמלים מול דיירים ובעיני זה אקט חברתי".

מה הן הדרישות שאתה מקבל מדיירים המעורבים בפרויקטי תמ"א?
"בפרויקט ברחוב יום הכיפורים בחולון, היתה למשל דרישה לבנות מרפסות חיצוניות, להבדיל מכלואות, כך שהמרפסת תהיה פתוחה יותר וייכנס יותר אור שמש לסלון. בפרויקט ברחוב הבקעה בחולון, כתנאי לביצוע העיסקה, הדיירים בקומת הקרקע ביקשו להצמיד את שטח הגינה לדירות הקרקע. יצוין כי במשך שנים בעלי דירות הקרקע קיבלו אישור מכלל הדיירים בבניין לעשות שימוש בגינות ולגדר אותן, בעלי דירות הקרקע השקיעו כספים רבים בריצוף השטחים הללו ולכן היה להם חשוב לשמר את המצב הזה. במקרה זה היתה אפשרות לייצר מספיק חניות ליזם גם במקום אחר ולכן היזם הסכים להצמיד בטאבו את הגינות לדירות הדיירים בקומת הקרקע.

"בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב החרמון בחולון, חלק מהדיירים, בעיקר הדתיים, אינם מעוניינים ליהנות המאופציה של קבלת דירה בקומות גבוהות יותר ומעדיפים להישאר בקומות הנמוכות. גם זו דרישה שטופלה. בפינוי-בינוי ברחוב אהרונוביץ, בעלי החנויות מבקשים כי ידאגו להם לשכירות במקום קרוב לחנות המקורית כדי לא לאבד את המוניטין ואת הלקוחות הקבועים שלהם".

מה עושים מול מבוגרים שמבחינתם פרויקט כזה עלול להיות טראומתי?
"המטרה שלי היא להגן על אנשים ולישון טוב בלילה. ברור שבניין שבו מתגוררים, לדוגמה, אסתמטיים, לא יתאים לתמ"א. אני מכריח יזמים לטפל בבעלי צרכים מיוחדים ומשכנע את הדיירים שלא כולם שווים במצב הזה, ויש כאלה שצריך לדאוג להם יותר. זקנים יתקשו להתמודד עם חיזוק בניין, רעש ולכלוך, אז מוצאים להם פתרונות של דירות שכורות בסביבה והקבלן משלם את השכירות. אמנם 67 אחוז הסכמה יספיקו לתמ"א 38/ א' אבל אני עושה הכל כדי לא לרמוס את המיעוט ולהימנע מהגעה לבית משפט".

גם למשפחות זו עלולה להיות בעיה, לחיות בתוך אתר בנייה או להתפנות עד תום הבנייה.
"בהחלט, אז אני מזכיר להם שערך הדירה קופץ בחצי מיליון שקל בתוך שנתיים. אחד הפתרונות הוא הקפאת שכר דירה לזמן השיפוצים וגם אחריו בדירה החדשה. ישראלים הם ציבור מלודרמטי, בהתחלה יש תמיד רעש, צריך לדעת להרגיע אותם".

מה הקושי הגדול ביותר שבו אתה נתקל?
"הקושי הגדול הוא בארגון הדיירים ויצירת הסכמה לגבי בחירת  היזם או הקבלן והתמורות שניתנות לדיירים במסגרת הפרויקט. יש דיירים שטוענים לזכויות יתר אשר מגיעות להם לדעתם, על אף שבפועל מבחינה משפטית אין הדבר בהכרח נכון. יש מצבים שהדיירים חוששים להתקדם כי אינם יודעים מה מגיע להם".

יש לא מעט סיפורים על קבלנים ויזמים שנעלמו באמצע הפרויקט והדיירים מצאו את עצמם קירחים – כיצד הדיירים יכולים להבטיח עצמם?
"כל תהליך כניסה לפרויקט מסוג זה צריך להיות מלווה מהיום הראשון, עוד לפני בחירת היזם, בעורך דין מומחה אשר עיקר עיסוקו הוא בתחום ההתחדשות העירונית. כעו"ד שמנהל מספר רב של פרויקטים מסוג זה אנו עורכים מכרזים ליזמים/ קבלנים ובכך למעשה מגדילים את התמורות שהדיירים יכולים לקבל בעיסקה הזו. בנוסף ובין יתר הבדיקות והערבויות הנדרשות במסגרת הפרויקט, על עורך הדין מטעם הדיירים חלה החובה לדאוג כי הפרויקט ילווה בליווי בנקאי סגור, ככל שחלילה יזם או קבלן נופל, במצב שבו הפרויקט מלווה על ידי בנק ישראלי מוכר, הבנק נכנס בנעלי היזם ומסיים את הפרויקט בין בעצמו ובין באמצעות קבלן מטעמו.
"בנוסף אני ממליץ לא להסתפק רק בערבות ביצוע – בפרויקט חיזוק ועיבוי. יש לבדוק את הקבלן ואת איכות וטיב הבנייה שלו, לקיים עימו פגישות על בסיס קבוע בקשר להתקדמות הפרויקט ולהיות גם מלווים על ידי מפקח בנייה מטעם הדיירים. חובה להתעקש על חתימה על הסכם מפורט ביותר אשר לא ישאיר פתחים לשאלות ולספקות ויהיה תחום בזמן ברור ונכון לדיירים.
"יש לתת את הדעת בהסכם גם למצב שבו קיימים דיירים מבוגרים מאוד או חולים אשר זקוקים לטיפול מיוחד, כגון פינויי ותשלום שכירות. לא לאפשר בהסכם מצב שבו היזם יכול להמחות (להעביר / למכור) את הזכויות על פי ההסכם ליזם אחר ובכך למעשה מנוע מצב של תיווך הפרויקט לגוף שהדיירים לא מכירים – 'איסור המחאת זכויות בפרויקט ללא הסכמת הדיירים מראש ובכתב'".
לסיום, המתנגדים לתמ"א ולפינוי-בינוי טוענים כי העיר משנה את צביונה למגדלים מנוכרים. נראה גם שהאיום של רעידות אדמה תקף רק למרכז הארץ, היכן שנכסי הנדל"ן יקרים יותר. הרי לא תשמע על תמ"א בעפולה או בשדרות למשל. האם האינטרס הכלכלי של היזמים לא יגרום בסופו של דבר לצפיפות אוכלוסין בערים המרכזיות? 
"צפיפות הדיור במרכז אינה קשורה לתמ"א 38 אלא לרצון של רוב הציבור לגור באזורים אלה. הגדלת ההיצע יכולה לשמור גם על מחירים שפויים יותר ולדעתי תוכנית המתאר תמ"א 38 מייצרת לכך עתודות 'קרקע' נוספות במקומות שכבר נגמרו. מעבר לכך, הערים המרכזיות אכן צפופות יותר מהפריפריה בדיוק כמו שהדבר קורה בכל העולם, לדעתי, תכנון של הרכבת הקלה ומציאת פתרונות תחבורה עתידיים, כפי שהעירייה פועלת לקדם כבר היום, יפתרו את המצב ויאפשרו את הגדלת מספר התושבים באזור זה באופן מחושב ונכון".

 

 

 

 

 

 

 

, תודה על הרשמתך.
עתה אשר את קבלת הדיוור במייל וקבל את הידיעות החמות בעיר למייל שלך
תגיות:

תגובות

הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר