חתונה היא אירוע מרגש מבחינות רבות וביניהן רכישת הדירה הראשונה. מהלך רכישת הדירה הראשונה הוא מהלך שלו השלכות רבות על החיים המשותפים כזוג ולבחירה ולהחלטה היכן ואיך להשקיע את הכסף ב"עיסקה הגדולה של החיים" יש השפעה רבה על העתיד הכלכלי של הזוג ושל המשפחה העתידית.
"במהלך תשע שנותיי כמתווכת, פגשתי טיפוסים רבים ושונים של זוגות צעירים שמאחוריהם, ולפעמים מאחורי משפחתם, אג'נדות שונות בכל הנוגע לרכישת הדירה כבר בשלב הזה של החיים", אומרת גלי שמיר, זכיינית "רימקס אבניו חולון בת ים". "יש מי שמעדיפים להמשיך לגור אצל ההורים ולחסוך במשך כמה שנים סכום כסף על מנת לצבור הון עצמי ראשוני. יש מי שפונים לשכירות שכן העצמאות חשובה להם מאוד. יש מי שלוקחים כבר מהיום הראשון משכנתה עד השקל האחרון, דהיינו 75 אחוז. יש כמובן מי שזהירים ומתחייבים לאחוזים הרבה יותר נמוכים, מתוך מחשבה על העתיד הכלכלי. לא משנה מה הזוג החליט, חשוב לדעת את כל הנתונים ו/או המגבלות מראש ולבנות את תהליך רכישת הדירה נכון. טעויות בתחום הנדל"ן עלולות לעלות לזוג הצעיר הרבה מאוד כסף”.
דוגמה לזוג שהחליט לגור אצל ההורים הם ימית וגל, נשואים והורים לילד, שהתחתנו לפני כארבע שנים ומיד עברו לגור אצל ההורים על מנת לחסוך את ההון הראשוני הנדרש לקניית דירה. "לא היה אכפת לנו לוותר על מגורים בדירה משלנו בשנים הראשונות", מספרת ימית, "כי ראינו את מטרת העל שלנו: מגורים באזור טוב ובדירה ראויה ונעימה. הבנו את זה מהרגע הראשון של החיפושים, לאור המחירים הגבוהים באזור המרכז. אנחנו ממשיכים לחסוך עדיין ומקבלים זאת בהמון אהבה והבנה שזאת הדרך שלנו כזוג צעיר להתקדם כלכלית. אגב, גם ההורים שלי שהתחתנו לפני כ-30 שנה גם גרו בשנים הראשונות אצל ההורים שלהם".
משכנתא – סיפור עם התחלה וסוף
יועץ המשכנתאות חנן צאיג, הבעלים של "משכנתא חדשה", ממליץ לשים לב לדברים הבאים לפני שלוקחים משכנתא: "כשמדובר בדירה ראשונה ושככל הנראה יהיו מספר חילופי דירות במהלך השנים, חשוב לשים לב היטב למסלולי המשכנתא, שכן חלקם נושאים קנסות במצב בו נלקח מסלול שאינו נכון. חשוב מאוד גם לתכנן את ההוצאות וההכנסות ובהתאם לזאת לקחת את המשכנתה המתאימה ביותר. זוגות רבים מתחייבים למשכנתאות גבוהות מאוד ולא מביאים בחשבון הוצאות עתידיות. זהו מצב מאוד מסוכן".
אז איפה קונים? נציגי סוכניות התיווך והנדל"ן בחולון ובסביבתה מציינים כי הכל תלוי בעצם בתקציב. ירון שמיר, זכיין "רימקס אבניו חולון בת ים", מסביר: "בחולון יש מספר שכונות המובילות בחיפושים ובקניית דירה לזוגות צעירים: ג'סי כהן, שכונות גרין, תל גיבורים הוותיקה, קריית שרת, נאות רחל ורחובות מרכזיים נוספים דוגמת ההסתדרות, שדרות קוגל, סוקולוב, וויצמן. אנו עדים בשנים האחרונות להתפשרות של הזוגות הצעירים. הם מעדיפים אזורים טובים יותר ודירות גדולות יותר, ומתפשרים על קומות גבוהות ואחרונות, או לחלופין – הם עוזבים את העיר".
טווח מחירי הדירות בשכונות אלה: דירות 2.5 חדרים אפשר לקנות במחיר שנע בין 1,100,000 ל-1,250,000 שקל. דירות 3 חדרים תעלה בהתאם בין 1,250,000 שקל ל–1,400,000 שקל.
אם הזוג הצעיר רוצה להישאר בסביבה אבל לאו דווקא בחולון, המקומות המבוקשים על ידי זוגות צעירים בראשון לציון למשל, על פי נאוה מרום, זכיינית "רימקס טים ראשון לציון", הם בשכונות הוותיקות יותר בראשון לציון, כמו המערב הוותיק, מרכז העיר, אברמוביץ', רמז, נווה הדרים, רמב"ם. זאת כמובן, משיקולי תקציב".
טווח מחירי הדירות בשכונות אלו: מרכז, 3 חדרים: 1,300,000 – 1,500,000 שקל; מרכז, 4 חדרים 1,550,000 – 1,800,000 שקל; מזרח, 3 חדרים 1,250,000 – 1,450,000 שקל; מזרח, 4 חדרים 1,500,000 – 1,800,000 שקל.
בבת ים, אומר אילון דרעי, יועץ נדל"ן בכיר ב"רימקס אבניו חולון בת-ים", "רוב הזוגות הצעירים שרוכשים את הדירה הראשונה שלהם, מגיעים מתוך העיר בת ים. יש משהו באופי של העיר שמשאיר אותם לאורך שנים. תוסיפו לכך את ההתחדשות העירונית שהולכת ומתפשטת בעיר בשכונות רבות, וגם את הים והטיילת ששופצה ופותחה בשנים האחרונות".
הזוגות הצעירים ממקדים את חיפושיהם ואת קניית הדירה הראשונה שלהם בשכונות הבאות: שכונות מרכז העיר, רמת יוסף וצפון מערב. טווח מחירי הדירות בשכונות אלו: דירות 2.5 חדרים – 1,150,000 – 1,300,000 שקל; דירות 3 חדרים – 1,300,000 – 1,400,000 שקל.
תמ"א 38
תובנות בנושא יש גם לאייל ימיני, מומחה הנדל"ן מ-YEMINI GROUP בחולון שמסביר מדוע הזוגות הצעירים נוהרים לכיוון בניינים שנמצאים במהלך או לקראת תמ”א 38: "בחולון ובת ים אין באופק 'תכנית מחיר למשכן'. זאת, מלבד רביעיית רמז בחולון, פרויקט ששווק לזכאים בכ-19,000 שקל למ”ר, מחיר שרוב הזוגות הצעירים אינם יכולים להרשות לעצמם (1.9 מיליון שקל ל-100 מ”ר) לפני הצמדות למדד, תשלומי משכנתא ושכירות".
מה ניתן להציע כאלטרנטיבה למי שהתחתנו ובכל זאת לגור בחולון, בת ים והסביבה?
"האלטרנטיבה הקורצת מכל היא דירה עם אופציה להשגה עתידית ובניינים בהליכי תמ”א, ולכך יש שלוש אפשרויות: בניין שנמצא בתהליך קבלת היתר, בניין בתהליך חתימות על הסכם יזם/דיירים ובניין לאחר קבלת ההיתר. בניין בתהליך חתימות אינו מבטיח לקונים הצעירים דבר מלבד אופק של 'אולי', מה גם שהדירות שייהנו מתמ”א 38 חיזוק מבנים, הן הדירות בקומה הרביעית והשלישית. תמחור העסקה יהיה אטרקטיבי לדירות בקומות נמוכות באותו בניין. הבעיה: זמן רב עד הבנייה והסיום, אם בכלל".
רוצים להישאר מעודכנים?
לדברי ימיני, בבניין בתהליך קבלת היתר יש כבר חתימות, יש יזם והוגשה תכנית ראשונית. במקרה זה, רוב בעלי הנכסים ידרשו מחיר גבוה יותר והסיכוי למימוש – גבוה יותר. לדירות מסוג זה יש ביקוש גבוה והן פופולריות בקרב זוגות צעירים. בניין שקיבל היתר בנייה והוא לפני ביצוע, הוא האטרקטיבי ביותר אבל גם היקר ביותר. הוודאות למימוש היא כמעט 100%, זוגות צעירים מוכנים לעשות מאמץ בגבול ההיגיון וכאן נדרש הון עצמי גבוה יותר".
ימיני מוסיף כי זוגות צעירים שרוצים לרכוש נכס ראשון צריכים לשים לב לשלב בו הבניין נמצא. "בת ים מקדמת את התמ”א יותר מאשר חולון, יש היצע גבוה של נכסים וחשוב לבצע בדיקות מקיפות ברשויות, להבין את הפרויקט ואת ההליך, את ההשפעות הסביבתיות ואת לוחות הזמנים של היזם".
לקנות בהתאם ליכולת הכלכלית
שמעון אלמלם, בעלים של סוכנות נדל"ן, מספר מנסיונו האישי: "כאבא ובעל סוכנות נדל"ן מצליח שחיתן שני ילדים בשנה האחרונה, אני רואה את הקושי של זוגות צעירים לקנות דירה ראשונה ואת חוסר הידע בתהליך רכישת הדירה וקבלת המשכנתא. אני פוגש זוגות צעירים שמגיעים עם ההורים לקבל ייעוץ לרכישת הדירה וקבלת המשכנתא ומוצא את עצמי מסביר לזוג ולהורים את התהליך. מהר מאוד הם מבינים שחייבים בעלי מקצוע מנוסים, סוכן נדל"ן, יועץ משכנתאות, יועץ ביטוח, שמאי, עו"ד נדל"ן, גורמים בעירייה ועוד.
"לפני חתימה על חוזה רכישה, חובה לדעת האם הדירה נמצאת בבניין שמוגדר מסוכן. בבנק מזרחי טפחות ניתן לקבל על דירה בבניין שמוגדר מבנה מסוכן עד 60% משכנתא, בשיתוף פעולה צמוד של אלמלם נדל"ן ויועצי המשכנתאות של מזרחי. אישית, אני מפנה את הרוכשים הצעירים ללקוחות שלי שעברו הליך רכישת דירה והם מספרים כי ללא עזרה והפניה לגורמים מקצועיים – היו נשארים לשלם שכירות או ממשיכים לגור אצל ההורים ולא היו מתקדמים לבית משלהם. היום, לזוגות צעירים קשה לרכוש דירה ללא עזרה מההורים, קשה לעמוד בתשלומים אני ממליץ לרוכשים הצעירים לקבל יעוץ ממקצועניים ולקנות דירה לפי יכולתם הכספית ולא מעבר לכך".
