יש משהו מפתיע בשיחה עם הקבלן הוותיק רוני מזרחי. בניגוד לכאן ועכשיו הכל כך ישראלי, מזרחי לא מפסיק לתכנן קדימה. בגיל 61, אחרי ארבעה עשורים של עבודה בתחום, למזרחי, שמוביל פרויקטים בכל הארץ, גם בחולון ובבת ים, ברור כבר עכשיו כיצד ייראו הערים האלו בעוד כעשור. ולא, לא כל התחזיות שלו אופטימיות, לפחות בכל מה שקשור לחולון.
מזרחי הוא ללא ספק אחד מאנשי הנדל"ן המשפיעים והבולטים בישראל. הוא משמש כנשיא התאחדות הקבלנים החדשה, יו"ר ארגון הקבלנים חולון ומנכ"ל משותף בקבוצת מזרחי ובניו, שבה מועסקים גם ילדיו ובני משפחתו. החברה שהוא עומד בראשה בנתה 15,000 יחידות דיור ו-800,000 מטר מסחר ומשרדים. "החזון של החברה הוא להיות בין עשר חברות הבנייה הגדולות בארץ, כולל החברות הציבוריות. אנחנו קשורים ל-36 פרויקטים חדשים, הכוללים אלפי יחידות דיור, בתי מלון, בתי אבות ומסחר ומשרדים", הוא אומר.
סיבוכים ביורוקרטיים וחלמאות בחולון
הוא נולד לתוך התחום, גדל ליד כיכר סטרומה, דור שמיני בארץ, לאב קבלן, ואיכשהו דווקא ההתנהלות בעיר שבה גדל לא מפסיקה לאכזב אותו. "הקרקעות בחולון הן קרקעות פרטיות ולא קרקעות מינהל ולכן אין מחיר למשתכן בעיר", אומר מזרחי. "מה שניתן לעשות במקרה כזה הוא לקבוע שקבלנים שבונים בחולון יהיו זכאים לקבל את חוק שבס-כחלון (חוק המאפשר לקבלנים להגדיל את מספר הדירות בפרויקטים – ס"ד) בשיעור של 30 אחוז. אותן הדירות יהיו פטורות מהשבחה, ואז דירה כזו תעלה 1.2 מיליון שקל במקום 1.8 מיליון שקל. התושב מקבל הנחה וכך אנחנו משיגים אותו המחיר למשתכן באמצעות חתימה של ראש העירייה ומהנדסת העיר. לא צריך יותר מזה. 30 אחוז יהיו מיועדים לזוגות צעירים, קשישים ועוד, מה שהעירייה תחליט".
אבל לדבריו, פעם אחרי פעם הוא נתקל באטימות מצד עיריית חולון. זאת, לטענתו, גם הסיבה לכך שהקטין את היקף פעילותו בעיר. "קבוצת מזרחי ובניו בנתה עשרות פרויקטים בחולון, בכל רגע נתון אנחנו בונים 400 יחידות דיור בעיר, אבל השנה ירדנו ל-230 יחידות בגלל ההתנהלות של עיריית חולון בח-370", טוען מזרחי. "העירייה לא אפשרה לנו לקבל היתרי בנייה ופעלה על פי תכניות לא נכונות, כמו תכנית המתאר למשל. העירייה בזבזה מאות אלפי שקלים על תכנית מתאר לא מותאמת למציאות, אלא שבגלל סיבוכים ביורוקרטיים במהלך שבע שנים נבנו באזור ח-370 רק ארבעה בניינים. התוצאה: דירה שהיתה אמורה לעלות 2.5 מיליון, בגלל הביקוש והלחץ קפצה ל-2.8 מיליון".
ואלו לא הטענות היחידות לטעויות שנעשו. "הבנייה בח-370 לא היתה נכונה. בנו שם קוטג'ים במקום בניינים של 40 דירות", אומר מזרחי. "הקרקע ממילא יקרה ולא מנצלים אותה. עלות של ארבעה קוטג'ים בבנייה היא כמו עלות של בניין שלם. הייה אמורה להיות שם שכונה שלמה עם גנים ובית ספר, זה גזל של קרקעות שיכלו לשרת את הציבור בחולון. ברגע שהעירייה מייקרת את השטח, בסופו של דבר התושב נדפק. ראש העירייה ניסה לדפוק את הקבלנים ופגע בתושבים. העירייה מתנהלת בחזירות וחלמאות. בחולון נמכרות בין 400 ל-500 יחידות דיור בשנה, אני ושאר הקבלנים הקטנו את הבנייה בעיר – זה לא כלכלי עבורנו, ובכך, עיריית חולון חוטאת למטרה".
חוכמה מסחרית בבת ים
לעומת הקושי והתסכולים שהוא חווה בחולון, מזרחי מרוצה ממה שקורה בבת ים השכנה ומבטיח: "בתוך עשור בת ים תהפוך להונג קונג. 13 מגדלים חדשים, בני 25 עד 50 קומות, יוקמו בבת ים בעשור הקרוב. עם הרכבת הקלה ועירוב השימושים זה יקרה, אני מבטיח שזה יקרה. בעירוב שימושים יש חוכמה מסחרית. ברגע שמשלבים מסחר, משרדים ומלונאות עם מגורים זה מוריד את עלות המגורים כי החלק המסחרי מממן את האחזקה של המגורים.
"עירוב שימושים", ממשיך מזרחי, "יביא לנוחות, הכל יהיה בקרבת מקום ובהישג יד, כמו בקהילה של פעם. בבת ים אנחנו מיישמים את זה, אנחנו בונים בימים אלה דיור מוגן, בית מלון, משרדים ומסחר באזור התעשיה וכך שימוש תומך בשימוש. אני רוצה להגיע למצב שילד יוצא מהבית ובמרחק הליכה יכול להגיע לבית הקפה, למסעדה, לבית האבות לבקר את סבתא, שהכל יהיה נוח".
מבחינתך, כיזם וקבלן, מה ההבדל בין חולון לבת ים?
"בחולון יש 21,000 דונם ובבת ים 6,500, כמעט פי שלושה. עיר שלמה עומדת לצמוח בדרום בת ים, 35,000 תושבים נוספים ועוד 50,000 תושבים שיתווספו לעיר בפרויקט שנבנה באזור התעשיה. בת ים תגיע לרבע מיליון תושבים לפחות בשנת 2030 ואילו בחולון שואפים לעוד 8,000 תושבים באותו טווח זמן. חסר בחולון ובבת ים שטח למסחר ותעשיה, יש פקקים כי אין מקומות עבודה בעיר. אם לעובדים היו מקומות עבודה, הם לא היו נוסעים לתל אביב. ראש עיריית חולון, מוטי ששון, הוא שמרן, אין לו ראייה לטווח רחוק, זו לא הדרך להוביל את העיר. ההבדל בגדול הוא שעיריית בת ים לא מספיק מסודרת וחולון יותר מדי ביורוקרטית. ברגע שלוקח שנתיים להוציא התרי בנייה, הכל נהיה יקר יותר וזה לא משתלם ללקוח ולא משתלם לעיר".
ואם לא די בהתמודדות המקומית, לקבלנים צפויות משוכות נוספות בדרך לפרויקט הבא, לא פעם מצד שולחן הכנסת והממשלה. "נדרשות לפחות שנתיים כדי להוציא היתרי בנייה בישראל, הביורוקרטיה היא מטורפת וחולנית. זו בעיה ארצית שמונעת מאיתנו להתפתח", אומר מזרחי, "דירות מתייקרות בשמונה אחוזים ובגלל זה רק חמישה אחוזים מהקבלנים משתתפים ב'מחיר למשתכן'. שר האוצר משה כחלון יצר מחסור בקרקעות. ברגע שכל הדירות יוצאות ל'מחיר למשתכן', הקבלנים לא קונים ובעלי הקרקעות מעלים את המחיר. כשמחיר הקרקע עולה, גם מחיר הדירה עולה".
זו תקופה קשה לקבלנים בישראל?
"זו תקופה מבולבלת לקבלנים, כי אנחנו צריכים לתכנן תכניות לטווח הרחוק והביורוקרטיה ושינוי התכניות מצד הרשויות המקומיות בכל כמה חודשים, לא מאפשרים לנו לעשות זאת. אתן לך דוגמה: יש פרויקט ברמת גן, שבו נמצאים שלושה בניינים: אחד עם 38 דירות, אחר עם 41 דירות ובניין שלישי, שאני הקמתי, עם 23 דירות. שלושת הבניינים נבנו בהפרש של שלוש שנים בלבד, וזה חוסר תכנון. בסוף מי שמשלם יותר הוא הדייר. הקבלנים נגד עליית מחירי הדירות, בניגוד למה שהציבור חושב".
צילום: רוני דלמאי
רוצים להישאר מעודכנים?
מזרחי מנסה לשנות במסגרת תפקידו כנשיא התאחדות הקבלנים החדשה, ומסביר שלנגד עיניו הוא רואה את טובת הקבלנים יותר מאשר את טובת החברה שהוא עומד בראשה. "כל הקבלנים צריכים להתקיים כדי שאזרחים יוכלו לקנות כאן דירות במחירים הגיוניים. כיום יש בישראל 8,000 קבלנים, מתוכם 85 אחוז שיכולים לבנות עד 20-25 דירות על פי התקן, ורק ארבעה אחוזים מהקבלנים יכולים לבנות לפי תקן באופן בלתי מוגבל. השר כחלון" הוא אומר, "שיווק 97 אחוזים מהקרקעות לאותם ארבעה אחוזים. בשיחה איתו אמרתי לו שכדי להגדיל את אחוז הבנייה, צריך לפזר את שיווק הקרקעות לכל הקבלנים ולא רק לקבוצה מצומצמת. הרי הבנק לא מאפשר לקבלן אחד לבנות מספר פרויקטים במקביל ולכן צריך לפתוח את השוק. השר כחלון קיבל את הדברים וכעת המכרזים פתוחים ליותר קבלנים. המטרות המרכזיות של התאחדות הקבלנים החדשה הן החמרת הוראות הבטיחות בעבודה ופיזור המכרזים לכמה שיותר קבלנים".
במקביל פועל מזרחי כדי להפוך את העבודה בענף הנדל"ן לאטרקטיבית. "אני רוצה להעלות את ערך הקבלנים, שלתחום יגיעו צעירים אחרי שלמדו וקיבלו אחריות ואז יירשמו כקבלנים. כיום אנחנו פועלים לפי מסלול ירוק, במסגרת הסכם בין לשכת הקבלנים החדשה להסתדרות הלאומית. אני עוטף את הקבלנים הצעירים בצמר גפן עד שהם נרשמים כקבלנים רשומים. בנוסף, על פי ההסכם עם ההסתדרות, שכר הקבלנים עלה ב-20 אחוז וחייל משוחרר שיגיע אלי יקבל שכר גבוה יותר בשיעור של 30 אחוז כי אני מעריך את מי שעשה צבא. הוא בא כבן אדם בוגר וממושמע יותר. אני אהפוך אותו למנהל פרויקטים. מנהל הפרויקטים או מנהל העבודה יוכל להיות העיניים שלי בשטח והשכר שלו יהיה בהתאם. הוא יתחיל מעשרת אלפים שקל בחודש, עם רכב ופלאפון ומתוקף השנים שכרו יצמח".
בכך, מקווה מזרחי, ניתן יהיה להילחם בתאונות העבודה הרבות המתרחשות באתרי הבנייה, נושא שאליו נדרשה גם ההסתדרות שאיימה בנובמבר האחרון להשבית את המשק. "הגורם לתאונת עבודה הוא חוסר משמעת של הכוח האנושי בתוספת לאכיפה לא נכונה של הרשויות", אומר מזרחי. "אני רוצה לייצר משמעת דרך קבלת נקודות או התראות וקנס כספי – בדיוק כמו האכיפה בכביש. כרגע ההליך מסובך מדי לקבלנים ויש תאונות בגלל זה. תארו לכם שבכביש לא היו חוקים – זה מה שקורה בענף הבנייה. ברגע שישנו את הדרך והשיטה, יהיו פחות תאונות עבודה".
בעניין הזה, הוא מוסיף, המשמעת הקפדנית של העובדים מסין היא דוגמה לאופן שבו יש לעבוד ובכך למנוע תאונות עבודה. "הפועלים מסין לעולם לא יחפפו, גם ברמה של להוריד את הכובע. גם בארוחת הצהריים, הם יישארו איתו. אין אצלם חפיפניקיות".
בתגובה נמסר מעיריית חולון: "האיש ודבריו אינם ראויים לתגובה".
