לפני כשבועיים נערך בחולון האירוע הראשון בליין תמ"א ובירה של CitySquare – פלטפורמה דיגיטלית שמספקת כלים מתקדמים להתחדשות עירונית, וחברה המלווה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ועיתוני השקמה.
"יש פער משמעותי בין יזמים לבין דיירים, אשר במרבית המקרים לא מודעים לאילו תמורות הם זכאים וכמה הבניין שלהם שווה, באמצעות CitySquare ניתן לקבל מידע אמין ועדכני וחוות דעת מדיירים על היזמים הפעילים כיום בשוק", מסביר מייסד שותף ומנכ"ל החברה ליאור גוזס.
חולון נחשבת לאחת הערים הפעילות בכל הנוגע להתחדשות עירונית. הקרבה לתל אביב, המיתוג שלה כעיר הילדים, וגם העובדה שלמעט הבנייה החדשה והמאסיבית בשני העשורים האחרונים בח-300 וח-500, מרבית הבניינים בשכונות רבות הם ישנים – קריטריונים אלו הופכים אותה לעיר בעלת פוטנציאל רב לקידום התחדשות עירונית בתחומה.
על פי האתר CitySquare בחולון פעילים כיום כ-81 יזמים, זוהי כמות גדולה של יזמים בהשוואה לערים אחרות. עד כה נבנו 146 בניינים במסגרת תמ"א 38/1 בנייה וחיזוק, ו-91 בניינים במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובינוי.
במסגרת פעילותה השיקה בתחילת השבוע CitySquare את הערב הראשון בחולון בסדרה של ערבי תמ"א ובירה שיהיו בהמשך בערים נוספות בארץ. האירוע נערך בבר "סעידה בפארק" שבמתחם לה פארק בחולון.
את האירוע, שהכניסה אליו הייתה חופשית, הנחתה ציפי רוזנברג, בעלת במשרד עו"ד ונוטריון, והשתתפו בו עידו שחם, מייסד ומנכ"ל "עידו שחם – פתרונות, מיסוי ונדל"ן", רמאל לביא סמנכ"ל שיווק ופרויקטים, אמיר שטיינהרץ, עורך דין ונוטריון, עו"ד סיוון כהן , יועצת משפטית ומנהלת פיתוח עסקי ושיווק בחברת יובלי תל אביב. באירוע נכחו אנשי מקצוע מובילים בתחום ההתחדשות העירונית, יזמים, עו"ד, אדריכלים, ודיירים רבים מהעיר חולון אשר הגיעו לקבל מידע על עתיד ההתחדשות העירונית בחולון.
תוכנית ח-619 תייצר סדר וודאות בהתחדשות העירונית בחולון
ליאור גוזס, מנכ"ל CitySquare אשר פתח את האירוע העלה מספר סוגיות מהותיות בתחום: "התחדשות עירונית מאפשרת לשדרג את הבניין, להעלות את ערך הנכס, ובכלל, לשפר את איכות החיים, על אף כל היתרונות הללו, תהליך זה כלל אינו פשוט, יש בו מורכבות רבה וקיימת חוסר ודאות סביבו.
אחת הסיבות העיקריות לכך היא שקיים פער משמעותי בין יזמים לדיירים, שברוב המקרים לא יודעים כמה הבניין שלהם שווה ולאלו תמורות הם זכאים, קושי אחר הוא בחירת היזמים ובעלי מקצוע". חוסר האמון של דיירים ביזמים מהווה את אחד החסמים הבולטים לקידום התחדשות עירונית ולריבוי דיירים סרבניים.
בהמשך הציג ליאור את תוכנית ח-619 של חולון – תכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה – אשר הועברה לוועדה המחוזית. תוכנית זו באה לייצר סדר מחדש בכל הנוגע להתחדשות עירונית בתחומי העיר חולון, ומאפשרת מגוון מסלולים להתחדשות המבנים בעיר. מעבר לתוספת זכויות למבני מגורים, תוכנית זו קובעת הנחיות והוראות להגדלת השטחים הציבוריים, כמענה לתוספת יחידות הדיור הצפויות. התכנית מתווה את אופיים של הרחובות העירוניים, שכונות המגורים ומערך השטחים הציבוריים. ליאור הצביע על שכונת אגרובנק הוותיקה, בה הוחלט על שימור מרקמי והגבלות על הגובה, לעומתה בשכונת ג'סי כהן, וסביב רחוב אילת הוחלט על בנייה גבוהה.
רמאל לביא התייחס לתוכנית ח-619 ואמר כי "היזמים מקווים שהתוכנית תקבע את מדיניות העיר ושנמשיך איתה לאורך זמן, החשש והמצב של אי וודאות שאפיין לאחרונה את תחום ההתחדשות העירונית פגע בקידום תוכניות של תמ"א 38 ופינוי בינוי, תוכנית חדשה כמו זו שניתנה בחולון ממקדת את העבודה ברחובות ובאזורים מסוימים בעיר". עו"ד ונוטריון אמיר שטיינהרץ הוסיף כי קיים פוטנציאל רב בתחום ההתחדשות העירונית בעיר חולון, משום שמחירי הדיור בה גבוהים וקיימת כדאיות כלכלית ליזמים. "ככל שתאושר תוכנית ח-619 תייצר יותר זכויות ותאפשר לדיירים אפשרויות שלא היו קיימות לפני כן. עם אנשי מקצוע נכונים אפשר לפעול בחולון לקידום ההתחדשות העירונית".
חשש הדיירים מהפרויקט הוא אחד החסמים הבולטים בתחום
רמאל התייחס בדבריו לחסמים שמעכבים כיום את קידומה של ההתחדשות העירונית, "במצבים של חוסר וודאות, יזם צריך ליצור יש מאין, הוא צריך להוציא כסף מכיסו ולהסתכן כדי לשכנע את הגורמים בעירייה. נציגות הדייירים צריכה להיות כגוש אחד עם היזם. כשגורמי התכנון בעירייה רואים לנגד עיניהם את התשקיף החברתי – הדיירים ולא רק את היזם, היא משנה את הקיבעון שלה ומטה אוזן גם כשיש חריגות מהתוכנית" .
עו"ד סיוון כהן הוסיפה כי אחד החסמים המשמעותיים בהתחדשות עירונית הוא החשש של הדיירים. "הרבה דיירים לא מבינים מהן ההגנות שלהם, וחוששים מיום ההריסה של הבניין. אך כשיש עו"ד מלווה הרבה מהחששות מתפוגגות כאשר הדיירים מבינים לגבי התנאים שיקבלו, הערבויות, ההגנות ועוד. לכן חשוב להתחיל את התהליך עם אנשי מקצוע מנוסים ונציגות חזקה, ובעיקר כשיש נכונות ובשלות מצד הדיירים להיכנס לתהליך".
בהמשך דיבר פאנל המומחים על סוגיות בהסכם בין היזם לדיירים שיש להתייחס אליהן בזהירות רבה. עו"ד עידו שחם הסב את תשומת לב הקהל לנושא המיסוי, הפטורים מהיטלי השבחה והטבות המס לאוכלוסייה המבוגרת שחוששת לעבור. עו"ד אמיר שטיינהרץ הדגיש שעל הדיירים להימנע מלהיכנס לפרויקט ללא ליווי בנקאי סגור ע"י קרן או בנק ישראלי מוכר. "כשהדייר נפרד מביתו ומעביר את המפתח חשוב שלעו"ד מטעמו תהיה ערבות בנקאית. פרויקטים של התחדשות עירונית הם אחד הפרויקטים הכי בטוחים שיש בגלל הערבויות הרבות המעורבות בו".
כיצד ניתן לקבל מידע אמין על יזמים פעילים בשוק?
פאנל המומחים חתם את הדיון עם טיפים נדיבים לקהל הצמא לשמוע אותם. עו"ד עידו שחם עודד את הדיירים לפנות לבעלי מקצוע שיבחנו את הנכס והבניין שברשות הדיירים, עו"ד אמיר שטיינהרץ הדגיש שעל נציגות הדיירים להיות חזקה ומאוחדת "על זה יקום או יפול הפרויקט", אמר שטיינהרץ. עו"ד סיוון כהן חיזקה את דבריו של אמיר והוסיפה כי טרם קידום הפרויקט על הדיירים להגיע להסכמות ביניהם, ולהחליט על מה הם מוכנים להתפשר על מנת להתקדם עם הפרויקט. "אל תחששו להציף את הבעיות בפני היזם, אחרי הכול הוא השותף שלכם לדרך ויש לכולכם אינטרס משותף – לסיים את הפרויקט".
רוצים להישאר מעודכנים?
בחלק האחרון של האירוע, עלו שאלות מהקהל, אחת השאלות החוזרות הייתה איך ניתן לקבל מידע מהימן על יזמים פעילים בשוק, ואיך ניתן להשוות ביניהם? "נציגות הבניין שלנו נפגשה כבר עם 3 יזמים, כל הדיירים כבר חתמו על הסכמה, היזמים הבטיחו לנו הרים וגבעות אך ברגע האמת קיבלו רגליים קרות ונעלמו", סיפרה אחת הדיירות בעיר חולון.
מענה הולם לצורך זה של דיירים רבים הוא המדריך להתחדשות עירונית לשנת 2020 של חברת CitySquare אשר יראה אור בקרוב. מדריך זה יכלול דירוג חדש של יזמים בתחום. בדירוג היזמים משוקללים פרמטרים כמו היקף הפרויקטים והשלב בו הם נמצאים, ותק ונסיון החברה בתחום ההתחדשות העירונית, חוסנה הכלכלי ומעמדה המשפטי.
רוצים לקבל את כל הדיווחים וכל החדשות בזמן אמת?
הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של השקמה חולון כאן והיו הראשונים לדעת
דירוג היזמים הוא דירוג חברתי, אשר נקבע על פי המלצות דיירים. הדירוג מבוסס על חוות דעת של דיירים בפרוייקטים שהושלמו, הנוגעות לנושאים כגון: איכות התקשורת מול היזם, עמידה בלו"ז של היזם ושביעות רצון כללית. חוות דעת אלו אומתו על ידי חברת CitySquare.
לבדיקת התכנות לתמ"א ופינוי בינוי ליחצו כאן .
לפרטים נוספים ליחצו כאן.
לליווי תהליכי התחדשות עירונית ללא עלות ליחצו כאן.
